Tình huống: Anh V ở Hải Phòng đã mua một căn nhà từ ông A từ năm 2021. Nhưng đến năm 2026, có bà C tự xưng mình là chủ sở hữu của căn nhà này đến và đòi anh V trả lại căn nhà. Anh V phải làm gì để bảo vệ được quyền lợi của mình trong tình huống này?
Trả lời: Căn cứ quy định pháp luật dân sự hiện hành, anh V có thể được coi là người thứ ba ngay tình theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015:
“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
Theo đó, anh V sẽ phải đáp ứng những điều kiện sau để quyền lợi của mình được bảo vệ:
Thứ nhất, trước khi giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu căn nhà cho anh V, giữa ông A và bà C đã thực hiện một giao dịch chuyển nhượng khác nhưng giao dịch này bị Toà án tuyên vô hiệu;
Thứ hai, căn nhà mà anh V được nhận chuyển giao từ ông A đã được “sang tên”, đăng ký biến động cho anh V tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Thứ ba, anh V phải có căn cứ cho rằng mình không biết và không thể biết giao dịch trước đó của ông A và bà C là vô hiệu và anh có căn cứ để tin rằng mình có quyền sở hữu đối với căn nhà đã mua.
Nếu anh V đáp ứng tất cả tiêu chí trên, anh sẽ được coi là người thứ ba ngay tình và giao dịch chuyển nhượng nhà giữa anh và ông A sẽ không bị vô hiệu, quyền sở hữu của anh đối với căn nhà sẽ được bảo vệ.
Tuy nhiên, trong trường hợp anh V không đáp ứng một trong những tiêu chí trên, anh sẽ không được coi là người thứ ba ngay tình theo quy định hiện hành của Bộ luật dân sự. Khi đó, chủ sở hữu ban đầu của căn nhà là bà C sẽ có quyền đòi lại tài sản và anh V chỉ có thể tự bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách khởi kiện ông A yêu cầu đòi hoàn trả những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại (nếu có).
